Os custos de documentação e ITBI em leilão somam, depois de arrematar um imóvel, entre 6% e 7% do valor da arrematação, divididos basicamente em três itens: ITBI, escritura ou contrato e registro em cartório. O ITBI é o maior deles e também o mais controverso, porque muitas prefeituras tentam calcular o imposto sobre o valor venal de referência, que é mais alto, enquanto a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça aponta para a base de cálculo no valor efetivo da transação.
Esses custos não são opcionais e não entram no financiamento. Eles saem do seu bolso, à vista, nas semanas seguintes ao arremate. Quem não os inclui na conta antes do lance descobre no pior momento que o desconto obtido era menor do que parecia.
Custos de Documentação e ITBI em Leilão: O que Compõe
| Item | Faixa aproximada | Quem cobra |
|---|---|---|
| ITBI | 2% a 3% do valor | Prefeitura municipal |
| Escritura ou contrato | Variável por tabela estadual | Cartório de notas ou banco |
| Registro na matrícula | 1% a 2% do valor | Cartório de registro de imóveis |
| Certidões e emolumentos | Algumas centenas de reais | Cartórios e órgãos públicos |
As alíquotas de ITBI variam por município e os emolumentos cartoriais seguem tabelas estaduais atualizadas todo ano. Antes de arrematar, consulte o site da prefeitura da cidade do imóvel e a tabela de emolumentos do estado. Cinco minutos de pesquisa evitam uma surpresa de milhares de reais.
ITBI: Valor de Arrematação ou Valor Venal de Referência?
Esse é o ponto de maior atrito. O ITBI é um imposto municipal previsto no artigo 156 da Constituição Federal e sua base de cálculo, segundo o Código Tributário Nacional, é o valor venal dos bens transmitidos.
O problema é o que cada lado entende por valor venal. Muitas prefeituras mantêm uma tabela própria, chamada de valor venal de referência ou valor de referência do ITBI, e cobram o imposto sobre esse número, que costuma ser bem superior ao preço efetivamente pago em uma arrematação.
Em 2022, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que se presume corresponder ao valor da transação declarado pelo contribuinte, e que o município não pode arbitrar previamente essa base com apoio em valor de referência unilateral. Para a arrematação, o argumento é ainda mais direto: o preço formado em leilão público, com disputa aberta, é a própria expressão do valor de mercado naquele momento.
⚠️ Importante: esse entendimento orienta o cálculo, mas não impede que a prefeitura lance o imposto sobre o valor de referência na prática. A aplicação varia bastante entre municípios, e o caso concreto pode ter particularidades. Consulte um advogado tributarista antes de decidir a estratégia.
O que Fazer se a Prefeitura Cobrar sobre o Valor Maior
Aqui a estratégia recomendada pela maioria dos profissionais da área é contraintuitiva, mas prática: não trave o processo.
Sem a guia de ITBI paga, o cartório não registra a transferência. Sem registro, você não é proprietário, não pode revender, não pode dar o imóvel em garantia e enfrenta dificuldade em ações de desocupação. O custo de ficar meses parado discutindo o imposto costuma ser maior do que a diferença em disputa.
O caminho normalmente adotado é este:
- Impugnar administrativamente primeiro. Muitos municípios têm processo administrativo próprio para revisão da base de cálculo. Apresente o auto de arrematação e o comprovante de pagamento. Em parte dos casos isso resolve sem judicialização.
- Se não resolver, pagar com ressalva. Pague o valor exigido e registre a transferência, fazendo constar formalmente a discordância.
- Ajuizar ação de repetição de indébito. É a ação própria para reaver tributo pago a maior. O prazo prescricional é de cinco anos contados do pagamento, conforme o Código Tributário Nacional.
Essa sequência libera o registro imediatamente e mantém aberta a possibilidade de recuperar a diferença. A decisão sobre seguir ou não esse caminho depende do valor envolvido e deve ser tomada com orientação jurídica.
Existe Isenção de ITBI em Arrematação?
Não como regra geral. A arrematação é uma forma de aquisição de propriedade e gera o fato gerador do imposto normalmente. O que existe são situações específicas de imunidade ou isenção previstas em lei municipal, como programas habitacionais de interesse social ou primeira aquisição dentro de determinados limites de valor.
Também vale registrar que, em algumas modalidades de financiamento habitacional pelo Sistema Financeiro de Habitação, certos municípios aplicam alíquota reduzida sobre a parcela financiada. É uma regra local, então confirme no seu município.
Escritura, Contrato e Registro: Como Funciona no Leilão
O documento que formaliza sua aquisição depende da modalidade e da forma de pagamento:
- Compra à vista em leilão extrajudicial da Caixa: normalmente é lavrada escritura pública de compra e venda em cartório de notas, com custo pela tabela estadual.
- Compra financiada: o próprio contrato de financiamento com alienação fiduciária, emitido pelo banco, tem força de escritura pública. Isso elimina o custo do cartório de notas, um detalhe que costuma passar despercebido e representa economia real.
- Leilão judicial: o título é a carta de arrematação expedida pelo juízo, que vai direto a registro.
Em todos os casos, o passo final é o mesmo e é indispensável: levar o título ao cartório de registro de imóveis da comarca e averbar a transferência na matrícula. Antes desse registro você tem apenas um direito, não a propriedade. Sobre a diferença prática entre esses dois estados, tratamos no artigo sobre parcelamento ou financiamento no leilão da Caixa.
Exemplo de Conta Completa
Arrematação de R$ 250.000
• ITBI a 2% sobre o valor de arrematação: R$ 5.000
• Registro na matrícula: R$ 3.500
• Escritura ou contrato: R$ 2.800
• Certidões e emolumentos diversos: R$ 700
• Comissão do leiloeiro (5%): R$ 12.500
Total além do lance: R$ 24.500 (9,8%)
Repare que a comissão do leiloeiro, quando existe, empurra o custo total bem acima da faixa de 6% a 7% de documentação. Em modalidades onde a Caixa assume a corretagem, esse item some da conta, o que reforça o ponto tratado no artigo sobre as modalidades de leilão da Caixa.
Checklist de Documentação Pós-Arremate
- Auto ou carta de arrematação em mãos
- Guia de ITBI emitida e paga (ou impugnada, com registro da ressalva)
- Escritura pública ou contrato de financiamento assinado
- Certidões negativas exigidas pelo cartório
- Registro averbado na matrícula do imóvel
- Transferência do IPTU para o seu nome junto à prefeitura
- Comunicação ao condomínio, quando houver
Ponto final antes do lance
Custos de documentação não são detalhe, são parte do preço do imóvel. Reserve de 6% a 7% para regularização, some a comissão do leiloeiro quando ela existir e trate o ITBI como um item que pode gerar discussão com a prefeitura. A postura que costuma dar mais resultado é pagar, registrar e discutir depois, porque o registro é o que transforma seu arremate em propriedade de fato. Para fechar a análise financeira, veja a comparação entre parcelamento e financiamento.
Fontes: Código Tributário Nacional (Planalto) | Superior Tribunal de Justiça.